Refinanciar hipoteca de una casa es una buena idea?

Refinanciar la hipoteca de una casa podria ser una buena idea siempre y cuando los ahorros del pago mensual del mortgage sean beneficiosos para usted.

Aqui le menciono algunas buenas razones por las cuales el refinanciamiento de casa puede o no ser una buena idea. Aunque todos los casos son diferentes, no es posible generalizar en cuanto a cuando es bueno o no refinanciar casa, las personas solo deben de usar su sentido comun con respecto a la situacion en particular:
 

Refinanciar casa es una buena idea cuando:

* Usted en este momento, esta pasando por problemas economicos y al hacer un refinanciamiento de su casa se ahorrara dinero en la mensualidad como para salir de apuros.


* Usted necesita dinero para hacer mejoras, pagar la universidad de sus hijos, para invertir dinero en un negocio o para comprar otra propiedad a un precio bajo para rentarla y recibir ganancias. Tambien conviene hacer un refinanciamiento si usted tiene demasiadas deudas de tarjetas con intereses muy altos, mas aun si usted piensa que ya no va a poder seguir pagando sus tarjetas de credito y esta a punto de declararse en banca rota. Ahora esto conviene hacerlo siempre y cuando al sacar cuentas del nuevo pago de su mortgage, usted se ahorre bastante dinero, es decir por ejemplo si sus pagos mensuales de tarjetas de credito son $700 dolares, al hacer un refinanciamiento paga las tarjetas y el pago de su casa le queda mas o menos igual.

* Si usted tiene una emergencia y su propiedad tiene bastante equity o equidad, en ves de utilizar las tarjetas de credito o pedir un prestamo personal, mas le conviene refinanciar ya que a traves de un refinanciamiento es la forma en que se pueden obtener los intereses mas bajos del mercado.
 

* Es muy buena idea refinanciar cuando se tiene un interes variable, aunque todavia le falte un tiempo para que el interes cambie, es siempre mas seguro tener un interes fijo ya que nunca se sabe lo que sucedera en el futuro.

* Si usted tiene cualquier otro tipo de prestamo con interes variable por ejemplo; prestamos variable con amortizacion negativa o un interes variable con opcion a pagar solamente el interes (interest onloy).

* Si usted al comprar su casa tuvo que conseguir co-signers porque cuando compro no calificaba para el prestamo por si solo. En estos casos conviene hacer un refinanciamiento ya que es la unica manera de sacar a la otras persona del titulo y del prestamo. No se sabe lo que pasara con ell o ella, si se ira del pais o se pueden presentar un sin numero de problemas. Si usted ahora ya califica solo para la refinanciada, entonces es muy buena idea hacerlo.

No es buena idea refinanciar una casa cuando:

* Se quiere obtener dinero para irse de vacaciones o para hacer compras y gastos frivolos.
   
* Si su credito no esta muy bueno, no conviene refinanciar su casa porque obtendria un interes mas o menos alto. Uno de los factores que influyen en el interes de un mortgage es el credito de la persona. En este caso tendria que esperar a subir su puntaje de credito.
 

* Si usted tiene pensado vender su casa en un par de meces no es buena idea hacer un refinanciamiento ya que tendria que pagar gastos de cierre y a los pocos meces cuando ponga su casa a la venta tendria que volver a pagar gastos.

La situacion ideal es tener un interes fijo con un pago bajo y no hacer ningun movimiento de refinanciamiento de casa si no hay ninguna necesidad urgente. La idea es que la propiedad este ya pagada para la vejes y si nos llevamos refinanciando la propiedad no terminaremos de pagarla nunca.

Refinanciamiento de casa: problemas actuales

Hoy en dia hacer un refinanciamiento de casa es algo asi como pinchar vidrio. Superar los problemas que se pueden presentar en el proceso podria ser casi imposible. Digamos que en estos tiempos refinanciar una hipoteca puede ser una pesadilla. Muy parecido a lo de las modificaciones de prestamos.[

El proceso de solicitud para mortgage loans, refinanciamiento de casa o financiacion de hipotecas cada dia se hace mas difícil. Los obstaculos son miles y los obstaculos han sido creados por el gobierno para dar a entedender a la gente que ellos estan haciendo algo para que no vuelva a suceder lo que ya sabemos paso con los prestamos hipotecarios. Pero resulta que en ves de ayudar les estan haciendo las cosas mas dificiles. Y no se ve luz al final del tunel.

Si usted esta buscando refinanciar su casa, aqui le indicare algunos de los obstaculos que enfrentara, para que lo piense bien antes de comenzar y no pierda su dinero. Por que perder dinero? Porque tendria que pagar de $450 a $650 y en algunos casos mas por una evaluacion y debido a las leyes de evaluacion sin sentido que esta gente de Washington ha sacado, a usted no se le puede dar un estimado del valor de su casa ni usted se lo puede pedir al evaluador antes que haga su trabajo. Por que? Por que segun las nuevas leyes eso es ilegal! entonces eso significa que usted, el prestario perdera su dinero por causa de estas leyes que no tienen sentido. No aplique para un refinanciamiento de casa, sin primero saber bien como funcionan las cosas, si no lo hace perdera dinero.

Antes de esta ley tan ridicula que saco el attorney general de New York Andrew Cuomo  (tambien ahondare en este tema en otro articulo) un evaluador podia derle el valor aproximado el prestario antes de hacer la evaluacion, si de acuerdo a los comparables el evaluador decia que no habia valor, entonces no se hacia nada y los prestatrios no tenian que tirar su dinero. Pero ahora tienen que pagar $650 dolares o mas de todas formas, ya que no se puede pedir una estimacion.

Sabemos que cuando los precios de las casas suben, las evaluaciones casi nunca son un obstaculo para los refinanciamientos, pero en estos dias la cosa es muy distinta.

Los dueños de viviendas estan recibiendo las evaluaciones con precios bajisimos, y la cosa empeora cada vez mas. Lo peor de todo que ni siquiera reciben el valor real de sus propiedades, sino que los evaluadores les estan dando precios que no tienen nada que ver con la realidad. Es algo impresionante. Algunas veces es porque los precios han disminuido realmente y ellos los bajan mas aun al comparar propiedades en buenas condiciones con pocilgas que se estan cayendo, pero la mayoria de las veces es por los cambios realizados en el proceso de evaluacion destinados a garantizar la “imparcialidad”. Los evaluadores trabajan en areas con las que no estan familiarizados y esto significa que subestiman el valor real de las propiedades.

La verdad es que no hay solucion al problema, mientras este vigente la nueva ley de evaluaciones, no hay reclamos que valgan, porque aunque un evaluador haga mal su trabajo, los prestamistas les toman la palabra. Aunque usted saque comparables de su propiedad, haga lo que haga, aunque su casa este bien cuidada y usted la haya mantenido bien, si se la comparan con tres propiedades destruidas sin tomar en cuenta que la suya esta en condiciones superiores, estarian demas los reclamos.  Esta es la triste realidad sobre un refinanciamiento de casa en estos tiempos.

Aunque su agente local de bienes raices le de una idea del precio y le de comparables de los precios de venta recientes de propiedades similares a la suya, no serviria de nada. Cuando se trata de refinanciar una hipoteca el propietario no tiene vos ni boto y el pecio real tampoco.

Si es necesario, los propietarios deben estar preparados para desafiar un tasador que ha pasado por alto los hechos clave, pero solo les digo esto para que traten por si tienen suerte. De acuerdo a mi experiencia, no hay otra palabra que valga, el prestamista solo se guiara por la evaluacion que hizo el tasador. Yo personalmente tuve el caso de una propiedad (de un cliente) que costaba alrededor de $300,000.00 y la evaluaron en $210,000.00. Aunque se hicieron los reclamos y ese no era el valor real de la propiedad, el lender solo se guio por la basura de evaluacion que se hizo. Entonces mi cliente  no pudo hacer el refinanciamiento de casa, perdio $650 dolares, no pudo obtener el interes al 4.5% fijo por 30 años y se perdio de ahorrar $200 dolares mensuales. Todo esto injustamente porque esa propiedad no costaba $210,000.00. Alguien me puede decir si hoy en dia se puede encontrar una casa por $210,00.00 en Sun Valley Ca con 2,000 pies cuadrados y un lote de 9,000? ademas con guest house en la parte de atras? Bien cuidada y bien mantenida? Nunca! no la hay! ni en un remate de casa. 

Ahora si usted tiene un condominio en vez de una casa, olvidese ahi si que es casi imposible, las guidelines para refinanciamiento de condominios son demasiado estrictas, no solo para la evaluacion de la casa sino que en todo sentido.

Este problema esta dando mas pie a los foreclosure, porque la gente no puede poner sus pagos fijos, o sencillamente no pueden bajar su pago. Aquí no estamos hablando de hacer un refinanciamiento de casa para sacar dinero de la propiedad si no, que solo de ahorrase dinero en el pago de la mensualidad del mortgage de su casa. Ahora que los intereses estan tan bajos muchos propietarios no pueden tomar ventaja de esto por las travas que existen actualmente para refinanciar una hipoteca.

El siguiente problema para el refinanciar una casa es que no hay un interes estandar como lo habia antes. Ahora el interes que el prestatario obtenga depende de su puntaje de credito y del valor de la casa. Mientra mas valor tiene la casa mas bajo puede obtener el interes, igualmente sucede con el puntaje, mientras mas alto, mas bajo puede obtener el interese cuando se trata de refinanciar una hipoteca o mortgage.

Para el propsito de un refinanciamiento de casa por ejemplo un puntaje de 680 es considerado super bajo. Buen puntaje se considera de 720 para arriba, asi que imaginense las posibilidades de refinanciamiento. Es como pinchar vidrio.

Bueno entonces al final de cuentas sin equity o sin valor y con un puntaje bajo de credito, el unico recurso de un prestatario puede ser la modificacion de su mortgage.

Ahora aqui los propietarios se encontraran con mas problemas, van a tener que hacer miles de llamadas telefonicas y si tienen la suerte de encontrar a una persona de customer service o de servicio al consumidor que sea amable y los quiera ayudar, es como sacarse la loteria. Es asi de difícil conseguir ayuda con su propio prestamista y no estoy exagerando. Pero esto de las modificaciones ya es tema de otro articulo.

Entonces en mi proximo post les hablare de lo que pueden esperar de sus prestamistas cuando quieran hacer una modificacion de prestamos y lo que ustedes deben de hacer para obtener buenos resultados.

Pero por ahora ya deben de tener claro que un refinanciamiento de casa es casi imposible de llevar a cabo en estos tiempos. Es mucho mas facil en comparacion el proceso de comprar casa, aunque no es facil en si, pero comparandolo con lo de un refinanciamiento de casa si es mil veces mas facil.

Prestamos on line

Si usted esta pasando por problemas economicos y no tiene dinero para pagar la hipoteca de su casa, usted puede conseguir dinero a traves de un prestamo on line. Hay prestamos hipotecarios y prestamos personales. Los creditos para préstamos personales son rapidos y le pueden dar una decision en el acto, pero los prestamos hipotecarios para reunificacion de deudas toman mas tiempo.

Si usted necesita dinero urgente entonces necesita aplicar para un prestamo personal, online es la forma mas rapida de obtenerlo. Esto es lo que le llaman creditos rapidos o creditos urgentes.

Conseguir un préstamo personal online es muy comodo porque no tiene que moverse de su casa, se puede hacer directamente desde la comodidad de su hogar. El preceso es rapido y la aplicacion  es facil de completar.

Ahora para los creditos hipotecarios, como por ejemplo un prestamo para runificacion de deudas, ya toma mas tiempo, aqui estaria envuelta la equidad de su propiedad, estos ya no son prestamos rapidos de financieras, en los creditos hipotecarios se pone su casa como aval, la ventaja que tienen es que usted puede conseguir el interes mas bajo que existe en el mercado. Por ejemplo ahora el interes fijo por 30 años ha estado fluctuando entre 4.5 y 5 por ciento. En cambio con un prestamo personal los intereses van a ser el doble o triple. Los prestamos y credtios personales son mucho mas facil de obtener que los prestamos de creditos hipotecarios.

Otros tipos de prestamos hipotecarios que existen son: hipotecas puente, segunda hipoteca, hipotecas para segunda vivienda, hipoteca para cambio de casa, prestamo para construccion, financiacion de la hipoteca existente (refinanciamiento para mejorar la hipoteca o reunificación de deudas, ampliacion hipoteca, hipotecas autoconstrucción.

Para cualquier préstamo hipotecario online o no, se debe de tener un credito decente, pero una persona que tenga un credito excelente, y necesita dinero para reunificacion, puede obtener un interes mucho mas bajo que otra que tenga el credito regular.

Los documentos que usted necesitara para un prestamo hipotecario ya sea on line o de persona a persona son los siguientes:

•Los taxes (income taxes) de los dos ultimos años

•Dos talones de cheques mas recientes

•Tres stetements de sus cuentas de banco ( los mas recientes)

•Un statement del banco con que tiene el prestamo de su casa

La informacion que va a necesitar para aplicar para un prestamo hipotecario o

refinanciacion de hipoteca sera la siguiente:

•Informacion de su trabajo; nombre de la empresa, direccion y numero de telefono

•Saber cuanto tiempo lleva trabajando ahi y su posicion

•Cuanto gana por hora

•Si gana sobre tiempo

•Las probabilidades de mantener el trabajo

Informacion que necesita para la aplicacion en si del prestamo hipotecario o

refinanciacion de hipoteca:

•Todo lo mencionado anteriormente

•Si ha hecho banca rota durante los ultimos 7 años

•Si ha tenido un foreclosure o reposecion de una propiedad

•Si a tenido subrogacion de prestamo hipotecario

Informacion que necesita sobre su propiedad si va a pedir un hipotecario prestamo

o refinanciacion de hipoteca :

•El valor aproximado de la propiedad

•Cuando la compro

•Cuanto debe

•Cuanto paga actualmente de su mensualidad

•Cuanto paga de taxes de las propiedad

•Cuanto paga de seguro de incendio

•Si tiene aseguranza de mortgage, cuanto paga al mes.

Básicamente esta es toda la informacion que necesita para obtener un prestamo credito hipotecario. Si usted antes de aplicar solo quiere saber cuanto le quedaria el pago con un interes mas bajo, los bancos tienen en sus sitios algo que hace la simulacion prestamo hipotecario, y se llama simulador prestamo hipotecario. Aqui usted pone la cantidad del nuevo prestamo y el interes y  se le hace el calculo del prestamo. Este simulador es para un prestamo hipotecario de vivienda.

Beneficios de la refinanciacion de un préstamo hipotecario

Como la mayoría de los propietarios de viviendas, usted probablemente ha escuchado cuales son buenas razones para la refinanciación de su prestamo hipotecario:

•Mantener sus pagos estable con un prestamo de tasa fija

•Bajar la tasa de interes

•Obtener dinero en efectivo de la equidad neta de su casa

•Consolidacion de la deuda

Pero, como saber si es el momento adecuado para que usted pueda refinanciar?

Repito, puede usar usar el simulador hipoteca que los banco tienen en sus sitios para darse cuenta si le conviene o no hacer la refinanciación de su hipoteca. Esto le ayudara a comprobar si le conviene refinanciar su hipoteca y las opciones de prestamos hipotecarios que hay actualmente. Tambien podra encontrara alli los tipos de interes, y decidir si el refinanciamiento es una decision inteligente.

Una vez que este listo para refinanciar, pongase en contacto con su prestamista a traves de una aplicación para un prestamo hipotecario on line. Ellos le proveeran con una amplia gama de prestamos para la vivienda incluida la refinanciacion. Hay mucha competencia entre prestamistas asi que puede elegir entre varios y al final si califica y puede obtener un interes mas bajo del que tiene actualmente, entonces definitivamente le conviene obtener un prestamo hipotecario a traves de una refinaciacion, esto le puede ahorrar mucho dinero.