Si ya decidio comprar casa y no haya por donde empezar, el primer paso que debe de dar es consultar si usted califica para un prestamo hipotecario y cuanto dinero le pueden prestar. Puede hacer esto online con un agente hipotecario (mortgage broker) o directamente con un banco. Entonces ellos le diran si califica y el precio de la propiedad que se ajusta a sus ingresos.
El segundo paso es elegir un agente de bienes raices o corredores de bienes raices para que comience a mostrarle las casas. Puede buscar uno online, en las paginas amarillas locales o alo mejor un conocido le puede recomendar uno.
Una vez que encuentre la casa que le guste, el siguiente paso es el de firmar un contrato de venta con el vendedor, luego esta la solicitud del prestamo a un prestamista o mortgage broker para poder comprar su casa. No confundir el primer paso, con el de solicitar el prestamo en si. Lo que hizo al comienzo fue solo pedir que lo pre-calificaran, pero eso no fue una solicitud del prestamo. El ultimo paso es el cierre que es cuando se hace la transferencia lega del título de la propiedad.
En cada paso mencionado usualmente tiene opciones de negociacion de terminos, condiciones y costos para salir mas beneficiado. A continuacion le explicare estas oportunidades de negociaciones. Necesita buscar con mucho cuidado y mirar muchas opciones antes de hacer una decision.
Realmente, no existe un proceso para comprar casa que sea estandar en todas las localidades. Incluso su experiencia personal puede ser distinta a lo que se explicara aqui.
Esta es solo una guia general sobre los pasos involucrados en la compra de una vivienda, de esta forma ya tendra una idea y no estara tan perdido cuando llegue el momento.
Compra y financiamiento de una propiedad
Rol del agente de bienes raices
Como regla general a la primera persona que se le hace la consulta sobre la compra de una casa es a un agente de bienes raices. Los agentes brindan ayuda y consejos utiles sobre los aspectos de la compra de una casa. Esta el agente de bienes raices que representa al vendedor y esta el agente de bienes raices que representa al comprador. Se puede dar el caso que un solo agente represente al comprador y al vendedor. Un agente que es realmente un profesional en todo el sentido de la palabra dara buen servicio y querra ver por el mejor interes de su cliente.
La mayor parte de las veces, el agente de bienes raices le ofrecera ayuda para que pueda obtener su prestamo hipotecario. Ellos trabajan con determinadas entidades para todas sus transacciones; entidades crediticias, compañias de titulos, o agente de escrow o cierre. Con respecto al prestamo para su casa, usted no tiene que ir con el prestamista recomendado por el agente de bienes raices, usted puede obtener el credito de prestamo por cuenta propia.
Uste debe de comparar los costos y servicios que le ofrecen otros prestamista con los que le recomienda el agente de bienes raices. Si no lo hace entonces como va a saber si le estan dando un buen interesy buenos terminos? Es de fundamental importancia que compare antes de hacer su eleccion sobre el tipo de prestamo que obtendra. La manera mas facil de hacer comparaciones es por Internet, asi puede obtener varios estimados sin tener que salir de casa.
Que es el Escrow?
El Escrow es el que se encarga de las operaciones de cierre. Ellos actuan como intermediarios y no solo representaran los intereses del vendedor sino que tambien los del comprador. Aqui es donde se hacen los depositos de dinero, ellos estan especializados para tratar las transacciones de compra y venta y el manejo del dinero. Generalmente es el vendedor quien elige la compañia de Escrow que se usara en la transaccion.
Obtener un Escrow para la transaccion de la compra de casa es primordial para no cometer errores. La importancia de obtener un Escrow es muy grande. Cuando se "abre Escrow" el vendedor y el comprador establecen los terminos y condiciones de la transferencia de la propiedad. Estos terminos y condiciones son entregados a una tercera parte llamada Escrow. Escrow es una institucion imparcial e independeniente. Es el vehiculo a traves del cual las instrucciones de las dos partes vendedor y comprador se lleven a cabo sin preferencias.
Términos del acuerdo de venta
Precio de venta. Para la gran mayoria de los compradores de casa, el precio de la venta es el termino mas importante del contrato. Tenga en cuenta que existen otros terminos no relacionados con dinero que tambien son muy importantes en el contrato.
Titulo. El titulo se refiere a la legalidad de su nueva propiedad. El vendedor debe transferir el titulo limpio y libre de todo reclamo de otras partes contra su casa. Los reclamos realizados por terceros en contra de una nueva propiedad se conocen como gravamenes. Por esta misma razon uno de los gastos que debe de pagar un comprador de una nueva propiedad es la poliza de seguro del titulo. La compañia de titulo se encarga de revisar que el titulo este limpio y sin nungun gravamen, si lo hubiera eso debe de arreglarse antes del cierre, la compañia de titulo se encargan de entregar un titulo limpio el nuevo comprador.
Clausula de hipoteca. El contrato de venta debe estipular muy claramente el reembolso de su deposito en el dado caso de que la venta se cancelara por no haber podido obtener un credito hipotecario. Por ejemplo, el contrato de venta puede permitir la cancelacion de la venta si usted no puede conseguir una financiacion hipotecaria con un interes igual o menor que lo especificado en el contrato.
Termitas y peligros. Su prestamista exigira un certificado de un inspector certificado y calificado que pueda determinar si la propiedad esta libre de termitas y otros peligros. Usted tiene el derecho de cancelar el contrato o solicitar al vendedor que repare cualquier cosa que sea un peligro o si la propiedad tuviera termitas.
Inspeccion de la vivienda. Es imprescindible hacer una inspeccionar la propiedad. Una inspeccion podra determinar el estado de los sistemas electricos, de cañerias, calefaccion y aire acondicionado. Tambien es necesario que se examine la estructura en si de la propiedad para asegurar su solidez y determinar las condiciones del techo, los revestimientos, las ventanas y las puertas.
Usualmente el comprador es el que debe pagar por esta inspeccion, de esta manera pueden elegir ellos mismos a los inspectores para que hagan este trabajo. De esta forma se aseguran de que el inspector trabaje para ellos y no para el vendedor
Si no esta satisfecho con los resultados de la inspeccion, puede cancelar el contrato, pero esto debe de quedar estipulado en el contrato de venta desde el comienzo, el agente que lo representa debe asegurarse que esto se incluya en el contrato.. Tambien esta la opcion de renegociar el precio por uno mas bajo o exigir al vendedor que haga las reparaciones necesarias.
Peligros por pintura con base de plomo en viviendas construidas antes de 1978. Si compra una propiedad que fue construida antes de 1978, usted tiene ciertos derechos relacionados con los peligros por pintura con base de plomo e intoxicacion por plomo. El agente de bienes raíces debera entregarle informacion al respecto. Esta informaciin viene proveniente de la Agencia de Proteccion Ambiental (EPA por sus siglas en inglés), “Proteja a su familia de la presencia de plomo en su vivienda”, u otra información sobre peligros por plomo aprobada por la EPA. El agente de bienes raices tiene que informarle lo que el sabe sobre la pintura con base de plomo o los peligros de la pintura con base de plomo en la propiedad, y darle todo informe relevante al tema.
Las personas que estan comprando la propiedad tienen un minimo diez dias para llevar a cabo una inspeccion de riesgo sobre pintura con base de plomo o de los peligros del plomo. Pero para poder cancelar la venta basado en los resultados de una inspeccion de riesgo, se necesita hacer negociaciones con el vendedor.
Finalmente, el vendedor debe proveerle junto con el contrato de venta un formulario de divulgacion el cual debera incluir una Declaracion de Advertencia de Plomo (Lead Warning Statement). Usted, el vendedor y el agente deberan firmar una confirmacion de que se han cumplido los requisitos pertinentes a dicha notificacion.
Otros riesgos ambientales. Cada ciudad o estado puede tener leyes diferentes que soliciten a los compradores o vendedores verificar posibles riesgos ambientales, asi como perdida de tanques de petroleo subterraneos, presencia de asbesto, caños de agua de plomo y otros peligros semejantes. Luego deben de tomar las medidas necesarias para eliminar dichos riesgos. Se pueden hacer negociaciones con respecto a quien pague por estos gastos.
Division de gastos. Es muy importante llegar a un acuerdo con el vendedor con respecto a como se dividiran los gastos relacionados con la casa, por ejemplo; impuestos, costos de la asociacion en condominios y deudas de servicios. A menos que se acuerde de otra forma, el comprador solo sera responsable por la parte de los gastos que se incurran despues de la fecha del cierre de Escrow.
Costos de cierre. Hay costos que corren por cuenta del comprador y otros corren por cuenta del vendedor. Esto puede ser negociado con el vendedor.
Busqueda de un prestamo
Tanto el prestamista como el tipo de prestamo influenciaran en los costos de cierre, y tambien en el pago mensual de su prestamo hipotecario. Hay bastantes prestamistas a disposicion para que usted elija. Puede encontrarlos por Internet o en las paginas amarillas del directorio telefonico local.
Mortgage brokers o agentes hipotecarios. Los agentes hipotecarios o mortgages brokers, le ofrecen encontrar una entidad crediticia o prestamista dispuesto a darle un prestamo hipotecario. Un mortgage broker trabajara directamente para usted entonces el o ella lo ayudara a obtener lo mejor.
Programas del Gobierno. Es posible que usted califique par un prestamo del gobierno; prestamo asegurado por la Administracion Federal de Vivienda, Federal Housing Administracion (FHA)] o garantizado por el Departamento de Asuntos para Veteranos, Veterans Affairs o programas similares operados por ciudades o estados. Generalmente estos programas requieren muy poco enganche o entre. Haga la consulta a su prestamista o broker sobre estos programas.
Tipos de prestamo. Los prestamos pueden tener una tasa de interes fija o variable. Los prestamos con tasa de interes fijo tienen siempre el mismo pago osea este no cambia, Los prestamos con tasa de interes variable pueden tener distintos indices y margenes los cuales determinaran cuanto y cuando puede subir o bajar el pago mensual. Si obtiene un prestamo con tasa de interes variable, conocido tambien como hipoteca con tasa de interes ajustable (“ARM” por sus siglas en ingles), debera recibir informacion de parte de su prestamista o mortgage broker al respecto, estos son requeridos por la ley de veracidad en el prestamo o Truth in Lending Act, que describen mejor la hipoteca ARM. La mayoria de los prestamos se hacen ha 30 años o menos, y tienen pagos mensuales equivalentes. En una prestamo ARM las cantidades de pago pueden variar y estas variaciones dependen de los cambios en la tasa de interes en el mercado. Tambien hay prestamos de plazos de pago cortos y un pago grande al final, estos tipos de prestamos se llaman de reembolso al vencimiento o ballon payment. Usted debe de elegir el tipo de prestamo hipotecario y plazo que mejor se adapte a sus necesidades financieras. Esta es una decision muy importante que no se debe de tomar a la ligera.
Tasa de interes, puntos y otros costos asociados con la compra. Generalmente el precio de un prestamo hipotecario se determina en terminos de una tasa de interes, puntos y otros costos. Un punto equivale al 1% de la cantidad total del prestamo. Los puntos generalmente se pagan al prestamista, agente hipotecario o mortgage broker o a ambos, estos gastos se pagan el cierre del Escrow. Se pueden pagar menos puntos a cambio de un interes mas alto, o mas puntos por un interes mas bajo. Consulte con su prestamista, mortgage broker o agente hipotecario sobre los puntos y los otros gastos asociados con la obtencion de un prestamo para la compra de una casa.
El Informe de Divulgacion de Veracidad en el Prestamo le mostrara la tasa de porcentage anual (Anual Percentage Rate oAPR) y aqui tambien se le dara informacion sobre el pago del prestamo que ha obtenido. En el APR se toma en cuenta la tasa de interes y tambien los puntos, los cobros del agente hipotecario o mortgage broker y otros gastos que se deben de pagar. Pida el APR antes de aplicar para el prestamo y compare con varios prestamistas o mortgage brokers para que vea quien le ofrece la mejor opcion.
Hay costos del cierre que son requeridos por los prestamistas. Su prestamista hipotecario requerira ciertos costos de cierre, por ejemplo un seguro de titulo mencionado anteriormente. Tambien pueden ordenarle y cobrarle por otros servicios relacionados con el cierre, como el reporte de credito y evaluacion. Aunque hoy en dia con las nuevas leyes la evaluacion se debe de pagar al comienzo cuando esta se ordena, osea que no se puede hacer la orden sin que el prestario la pague antes.
Un prestamista tambien puede hacer otros cobros, como honorarios por procesamiento de prestamo, preparacion de documentos, certificacion de inundaciones u honorarios por solicitud del prestamo. Usted debe de pedir una estimado de los costos de cierre antes de elegir un prestamista. Algunos prestamistas o mortgage brokers ofrecen prestamos "sin costo" o "sin puntos", pero al fin y al cabo de todos modos le cobran porque de la unica manera que se pueden hacer estos prestamos supuestamente "sin puntos" o cobros es dando el interes mas alto al prestatario, lo cual al final de cuentas le viene saliendo mas caro. Si saca la cuenta a traves de los 30 años le sale mucho mas caro al "no pagar puntos". Pienselo mucho antes de elegir cualquiera de las dos opciones.
Usted debe de hacer comparaciones con unos tres o cuatro prestamistas antes de decidir, jamas debe de ir solo con uno. Haciendo comparaciones de costos de prestamos y comparando el APR es una forma efectiva de buscar un buen prestamo.
Pago de seguro e impuestos. El pago mensual de su hipoteca sera calculado por si solo. Luego viene el pago de taxes y seguro de incendio. Si usted ha dado un entre o enganche de 20% o mas, puede pagar los taxes y seguro de incendio de la propiedad separados del pago. En este caso le llegarian los cobros como cualquier otro. El seguro de incendio se paga una ves al año y los taxes dos veces al año. Si usted dio menos del 20% de entre o pago inicial, dependiendo del estado en que viva, alo mejor tendra que pagar todo junto con el pago de la casa. Pero aunque haya dado el 20% de entre usted de todas formas puede elegir tener todo junto. A mucha gente le gusta hacer un solo pago. Si este fuera el caso, parte de su pago mensual sera depositado en una “cuenta de deposito en garantía” (tambien conocida como cuenta de reserva o escrow account), esto se hace para que su prestamista de servicios pueda pagar los impuestos de su propiedad. Esto tambien puede incluir, seguro de incendio de propiedad, seguro hipotecario (PMI) y/o seguro contra inundaciones. Consulte con su prestamista, mortgage broker o agente hipotecario si debe abrir una cuenta de deposito en garantia para el pago de impuestos y seguro.
Transferencia de su prestamo. Si bien usted obtuvo el prestamo con un banco determinado muchas veces despues de la operacion de cierre, otra compañia inicia la recaudacion de el pago. La recaudacion de los pagos de su prestamo se conoce con el nombre de “servicio” del prestamo. Su prestamista le informara si se hace cargo del servicio de su prestamo o lo transfiere a otra entidad. Generalmente cuando se hacen estos cambios es de inmediato cuando le toca hacer el primer pago o puede suceder despues de un tiempo. Como quiera que sea a usted se le debe informar con antisiopacion sobre este cambio.
Seguro hipotecario o PMI. El seguro hipotecario privado o PMI, o el seguro hipotecario del gobierno protegen al prestamista contra no pago y permiten al prestamista aprobar prestamos que se consideran mas riesgosos. Los prestamistas generalmente exigen seguro hipotecario para prestamos cuando el enganche o entre es menos del 20% del precio de venta. Para el seguro de mortgage o PMI se hacen los pagos mensuales y estos estan juntos con el pago del mortgage. El seguro hipotecario no es lo mismo que el seguro de incendio, son dos cosas totalmente distintas.
Bueno con este resumen sobre los prestamos hipotecarios para la compra de una casa, espero que le hayan aclarado las dudas y que ahora tengan un mejor entendimiento como funciona el proceso de comprar casa.